Яндекс.Метрика

СМИ о нас / Оценка за год

Декабрь. Самое время подводить итоги уходящего года. Как чувствовал себя рынок загородной недвижимости в 2016-ом? Анализ прошедшего времени подскажет, что ждет нас в год огненного Петуха: клюнет он нас или по зернышку соберет все хорошее.

Первые на финише

Какой из форматов продвигался в 2016 году успешнее, а кто оказался аутсайдером? Мнения специалистов расходятся. Павел Матюхин, генеральный директор компании iResidence, считает, что самый ликвидный продукт на загородном рынке – участки без подряда. Объясняется это тем, что покупка земли – первый шаг к загородной жизни. Когда денег мало, проще купить именно сотки, а приступить к строительству дома можно в любой момент, когда появятся средства. С Павлом Матюхиным соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». По его мнению, основная тенденция сегодня – смещение спроса и предложения в сегмент экономкласса (до 10 млн рублей максимум). Большей частью покупают объекты до 11 млн рублей (около 80% сделок). Участки под строительство пользуются наибольшей популярностью, за текущий год доля УБП (участки без подряда) увеличилась с 29% до 47%, а коттеджи, на которые в прошлом году приходилось 57% спроса, сейчас интересуют только 40% покупателей. Самым стабильным спросом пользуются дачи – уже на протяжении пяти лет на них приходится 9-11% от общего объема сделок.   Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, отмечает лидерство таунхаусов и недооцененность этой ниши. «В то время, когда все остальные форматы в нашей продуктовой линейке показывали спад, – говорит Е.Коган, – формат таунхаусов демонстрировал увеличение продаж». Причина лидерства заключается в том, что покупатель со средним доходом получает приватное и комфортное жилье, при этом обслуживание индивидуальной секции дешевле, чем обслуживание частного коттеджа.   Читая аналитику разных компаний, не стоит забывать, что часто они свои данные основывают на личном опыте. Если застройщик или девелопер продвигает мультиформатный поселок, он видит все тенденции рынка, а тот, кто занимается коттеджами и таунхаусами, сравнивает всего два показателя. К примеру, генеральный директор проекта Open Village Владислав Копица рассуждает о коттеджах. По его словам, лучше всего продаются готовые дома, так как люди понимают, насколько тяжело в течение нескольких лет жить в состоянии стройки – без дорог, без коммуникаций. Ликвидный продукт должен продаваться построенным, тогда он будет востребован покупателем. В целом же, продолжает В. Копица, выигрывает недорогое социальное жилье – малоэтажные многоквартирные дома или таунхаусы в Новой Москве и Московской области.

Кто последний?

Такой вопрос задают в очереди. Была ли очередь за загородными домами в этом году? Увы, несмотря на желание многих граждан купить первое или второе жилье, ажиотажа на рынке не наблюдалось. Были лишь вялые всплески. В Open Village повышенный потребительский интерес наблюдали в начале года, а второй подъем продаж произошел в августе-сентябре. С января по октябрь, сообщает Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD, активность была достаточно высокой и стабильной. В октябре произошел спад на 20%, а ноябрь прошел с небольшим опережением октября, но примерно на таком же уровне.   Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации КомСтрин,  сообщила, что покупатели активизировались на земельном рынке без подряда – так, в дачном поселке «Шишаиха» подобных участков было продано на 60% больше, чем в предыдущем году. Порой специалисты даже рапортуют о том, что спрос заметно повысился, что экономика стабилизируется и потому возвращается докризисный уровень жизни. Возможно, кому-то действительно сильно везет, за первые 6 месяцев 2016 года iResidence побила продажи всего 2015 года. Но в целом, картина выполнена в осенних тонах – год не провалился, однако, сильного оживления не произошло. Представители некоторых компаний признались, что активность покупателей снизилась и связано это, в первую очередь, с уменьшением доходов граждан. По сравнению с прошлым годом, признаются они, обращений стало меньше на 10-25%, хотя конвертация звонков в покупки повысилась на 7 %.   Причиной нестабильного спроса, по мнению Жанны Кожиной, главного специалиста департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест», могла стать и политическая ситуация в мире. В сентябре-ноябре специалисты компании наблюдали, как выборы в других странах влияют на решения клиентов – покупатели в очередной раз затаились, ожидая перемен.

Жизнь взаймы

После начала кризиса про кирпич забыли, как про буржуйские капризы. Теперь все строят из бетона, каркаса и дерева. Владислав Копица рассказал удивительную новость: государство собирается субсидировать выплату ипотеки и освободить от земельного налога участки, на которых строятся деревянные дома. В ближайшем будущем Подмосковье может захлестнуть бум «деревянной» ипотеки. Кстати, есть еще один закон, о котором многие не знают – россиянам на строительство жилого дома полагается 60 кубометров леса бесплатно (правда, речь идет о сельских жителях, а не о горожанах). По инстанциям побегать придется, но сам факт радует – настойчивы люди бюрократию победят.   На коттеджи ипотеку не выдавали (или не брали), на землю же получить заем можно, но обычно участок без подряда берут на имеющиеся деньги, поэтому ипотечная земля – единичные случаи в практике продавцов.   Ипотека на рынке коттеджей никогда не была популярным инструментом, признается Владимир Яхонтов. Несмотря на наличие довольного большого перечня программ в разных банках, доля ипотечных сделок на классические объекты загородной недвижимости (участки, дома) не превышает 15%. Это объясняется требованием банков в предоставлении дополнительного залога, и объектом залога должна быть квартира. Естественно, люди опасаются отдавать свою квартиру в залог банку, поэтому максимальная доля ипотечных сделок фиксируется на рынке квартир в малоэтажных комплексах и таунхаусах, реализуемых по ФЗ 214. На эти объекты действуют более низкие ставки, чем на загородное жилье, также на них распространяется программа льготной ипотеки (залогом выступает строящаяся недвижимость).   Ситуация с ипотекой интересная, комментирует Жанна Кожина, с одной стороны процентные ставки стали ниже, чем в прошлом году, с другой, ужесточились требования, предъявляемые к заемщикам. Клиенты, вовремя не оплатившие  налоги, имеющие штрафы и просрочки по кредитам в банках, получают отказ. Тем не менее, в этом году 30% покупателей воспользовались ипотечным кредитом. Для сравнения в прошлом году ипотеку не привлек ни один покупатель, зато 50% клиентов обратились к программе рассрочек. У семейства компаний KASKAD Family доля ипотечных сделок увеличилась до 90%, хотя в 2015 году они составляли всего лишь 45% от общего числа покупок. При этом самым распространенным продуктом, на который берут кредиты, стали квартиры (90%) и таунхаусы (60-65%).

Государство нам поможет?

Изменение схемы, по которой начисляется земельный налог (теперь он высчитывается исходя из кадастровой стоимости) смог бы сделать что угодно, но никак не помочь рынку, однако… грех жаловаться, признается Павел Матюхин, расчет кадастровой стоимости был довольно гуманным, а ходатайства о ее пересмотре почти всегда удовлетворялись. Некоторые инициативы Правительства федерального и Московской области, действительно, помогают застройщикам. Например, ввод в эксплуатацию и развитие платной автодороги М11 Москва – Санкт-Петербург радостно восприняли покупатели участков в Дмитровском районе. Появление ЦКАД тоже, скорее всего, повысит привлекательность многих участков.   В Новой Москве дорожные работы кипят – дороги расширяются, строятся переходы, развязки. Пока что Калужская трасса разворочена, но даже в таком виде ее пропускная способность стала выше.   Материнский капитал – подарок чадолюбивым семьям – особой роли в приобретении недвижимости не играет. Но строительные компании отмечают, что при возведении дач некоторые семьи используют эти деньги – ведь на них можно покупать стройматериалы. По данным компании КомСтрин, количество продаж с участием материнского капитала не превышает 5% от общего количества покупок.   Некоторым образом государство позаботилось и о покупателях таунхаусов. По новым правилам, этот вид жилья стал объектом долевого строительства. До принятия новых поправок таунхаусы продавали по договорам соинвестирования либо по ДДУ как «многоквартирный дом». Теперь в законе о долевом строительстве появилось такое понятие, как «сблокированный дом», состоящий из трех и более блоков. Так что нынче у покупателей секций появятся четкие инструменты для защиты своих прав.

Несчастливые поселки

В кризис компании разоряются – ничего нового. Беда в том, что они не только сами идут по миру, но и тащат за собой несчастных дольщиков. Да, подтверждает, Владимир Яхонтов, банкротства компаний-застройщиков происходят, но это не носит массовый характер. Ужесточение законодательства, серьезный контроль со стороны властных структур препятствуют вакханалии и останавливают тотальный падеж на рынке. Кроме того, новорожденных поселков единицы – это снижает количество рискованных проектов. Удивительно, но формальный долгострой не всегда опасен для покупателя. Зачастую это просто вопрос оформления документов. К примеру, застройщики чаще всего сначала заселяют жителей, а потом уже получают право собственности.   Многие поселки в 2016 году замедлили строительство, соглашаются в компании «Газпромбанк-Инвест», зато активно реализуются дома в уже построенных и частично заселенных проектах. Покупатели предпочитают жить в поселках с готовностью не менее 80-90% и с уже сложившейся инфраструктурой. Однако девелоперы в условиях нестабильной финансовой ситуации  с осторожностью привлекают средства в строительство. Из-за того, что аккредитованных банком загородных коттеджных проектов единицы и большинство кредитных организаций не решаются участвовать в загородном строительстве, темпы возведения замедлились в разы. Готовые предложения  оказались в дефиците, а некоторые поселки даже закрыли продажи.    Тем не менее, рынок в 2016-ом не упал, не развалился, не превратился в труху. Застройщики упорно преодолевают свои трудности, а покупатели усердно копят или берут кредиты на приобретение таунхаусов, земельных участков или готовых домов. Как бы то ни было, жители мегаполиса все равно хотят жить на природе и как могут стремятся к своей мечте. Особенно привлекательна для покупателя Новая Москва, где можно получить столичную прописку.

Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»

Источник: http://dompodberem.ru/expert/2337-ocenka-za-god.html
© DomPodberem.ru

Посмотрите еще

Leave A Comment